Av. Berkay TOPRAK
Giriş
Miras yoluyla birden fazla kişiye kalan taşınmazlar, çoğu zaman mirasçılar arasında uzun yıllar devam eden bir ortaklığın konusu hâline gelmektedir. Kimi zaman taşınmazın nasıl kullanılacağı konusunda anlaşma sağlanamamakta, kimi zaman mirasçılardan biri payını nakde çevirmek istemekte, kimi zaman da taşınmazın fiilen bölünmesi mümkün olmamaktadır. Hukuk sistemimiz bu tür durumlarda ortaklığın sonsuza kadar devam etmek zorunda olmadığı ilkesinden hareketle ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu, yolunu kabul etmektedir.
31 Temmuz 2026 tarihinde yayımlanan 7589 sayılı Kanun, kamuoyunda bilinen adıyla 12. Yargı Paketi, özellikle miras yoluyla edinilmiş taşınmazların satışında önemli bir değişiklik getirmiştir.
Yeni düzenlemenin özünü tek cümleyle ifade etmek gerekirse: Mirasçılara, aileden kalan taşınmazın üçüncü kişilere satılmasından önce, taşınmazı kendi aralarında satın alabilmeleri için özel bir ilk artırma imkânı tanınmıştır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paylı veya elbirliği hâlinde malik olması ve ortaklığın devamının istenmemesi durumunda, ortaklardan her biri kural olarak ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilir.
Ortaklığın giderilmesi iki temel yöntemle gerçekleşir. Taşınmaz hukuken ve fiilen bölünebiliyorsa aynen taksim, yani taşınmazın bölünerek ortaklara verilmesi mümkündür. Aynen bölünmenin mümkün olmadığı hâllerde ise taşınmaz satılır ve satıştan elde edilen bedel hak sahipleri arasında payları oranında dağıtılır.
Uygulamada özellikle konut, bina, küçük yüzölçümlü arsa ve benzeri taşınmazlarda aynen taksim çoğu zaman mümkün olmadığından ortaklık satış suretiyle giderilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmaz söz konusuysa bunlardan birinin bulunduğu yerde de dava açılabilir.
Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verir ve karar kesinleşirse, taraflardan birinin başvurusu üzerine satış işlemlerine geçilir. 12. Yargı Paketi’nin getirdiği önemli yenilik esas olarak davanın bu satış aşamasında ortaya çıkmaktadır.
Eski Sistemde Sorun Neydi?
Eski sistemde ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiğinde açık artırmaya kural olarak üçüncü kişiler de katılabiliyordu. Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılabilmesi ise bütün paydaşların buna rıza göstermesine bağlıydı.
Bu durum özellikle miras kalan aile taşınmazlarında önemli sonuçlar doğurabiliyordu. Örneğin babadan dört kardeşe kalan bir evde, kardeşlerden yalnızca birinin ortaklığın giderilmesini istemesi üzerine taşınmaz satışa çıkarıldığında, diğer mirasçılar taşınmazı aile içerisinde tutmak isteseler dahi açık artırmada üçüncü kişilerle rekabet etmek durumunda kalabiliyordu.
Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davası sonunda, yıllardır aileye ait olan bir taşınmazın üçüncü kişinin mülkiyetine geçmesi mümkündü. 12. Yargı Paketi tam olarak bu noktada önemli bir tercih yapmıştır.
Yeni Düzenleme: İlk İhale Önce Mirasçılar Arasında
7589 sayılı Kanun’un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır.
Buna göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması hâlinde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Burada iki koşula özellikle dikkat etmek gerekir. Birincisi, taşınmazın bütün maliklerinin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olmasıdır. İkincisi ise taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmamasıdır.
Dolayısıyla düzenleme, her ortaklığın giderilmesi davasına uygulanacak genel bir “önce paydaşlar arasında satış” sistemi getirmemiş; özel olarak miras yoluyla edinilmiş ve üçüncü kişinin malik olmadığı taşınmazları kapsamına almıştır.
İlk İhaleye Kimler Katılabilecek?
Kanunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde birinci artırmaya dışarıdan üçüncü kişiler katılamayacaktır. İlk artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Örneğin anne veya babadan kalan bir taşınmaz dört kardeş adına kayıtlıysa ve daha sonra bu taşınmazın mülkiyetine üçüncü bir kişi dâhil olmamışsa, satış aşamasındaki ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilecektir.
Böylece mirasçılara, taşınmaz serbest piyasaya açılmadan önce onu aile içerisinde tutabilmeleri için önemli bir fırsat tanınmıştır. Eski sistemde satışın yalnızca ortaklar arasında yapılabilmesi için aranan bütün ortakların kabulü, bu özel durumda artık aranmayacaktır.
İlk İhalede Yüzde 50 Kuralı Yok
Yeni düzenlemenin en önemli ayrıntılarından biri de ilk artırmada uygulanacak asgari ihale bedelidir.
Kanun koyucu bir taraftan mirasçılara ilk satın alma fırsatını verirken, diğer taraftan taşınmazın düşük bedelle mirasçılardan birinin eline geçmesini önlemeyi amaçlamıştır. Bu nedenle yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilen ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 50’si değil, yüzde 100’ü esas alınacaktır.
Başka bir ifadeyle değeri 5 milyon TL olarak belirlenmiş bir miras taşınmazında, mirasçılar arasındaki ilk artırmada 2,5 milyon TL üzerinden ihale yapılması mümkün olmayacak; muhammen kıymetin tamamı esas alınacaktır. Kanunda öngörülen diğer satış ve paylaştırma giderlerinin de karşılanması gerekir.
Bu düzenleme diğer mirasçıların ekonomik menfaatlerinin korunması bakımından önem taşımaktadır.
Mirasçılardan Hiçbiri Taşınmazı Almazsa: İkinci İhale
Yeni düzenleme taşınmazın mutlaka mirasçılardan birine satılacağı anlamına gelmiyor.
Kanun açıkça, yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacak bu özel artırma usulünün bir defaya mahsus uygulanacağını düzenliyor.
Dolayısıyla ilk artırmada satış gerçekleşmezse artık mirasçılara özgü koruma sona erecek ve ikinci artırmaya geçilecektir.
İkinci artırma artık yalnızca mirasçılar arasında değildir. Genel satış rejimine dönülür ve üçüncü kişiler de artırmaya katılabilir.
Dahası, ikinci artırmada yüzde 100’lük eşik de devam etmez.
İkinci artırmada teklifler, muhammen kıymetin yüzde 50’si ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve buna ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmek zorundadır.
Sistem böylece iki aşamalı hâle gelmiştir:
Birinci artırma: Yalnızca malik mirasçılar → muhammen kıymetin %100’ü esas alınır.
İkinci artırma: Herkese açık → genel sistem uygulanır ve muhammen kıymetin %50’si esasına dönülür.
Bu, 12. Yargı Paketi’nin ortaklığın giderilmesi bakımından getirdiği değişikliğin en sade özetidir.
Devam Eden Ortaklığın Giderilmesi Davaları Ne Olacak?
Kanunun İİK m.114’te yaptığı değişiklikler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmayacaktır. Bu artırmalar bakımından eski hükümlerin uygulanmasına devam edilecektir.
7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış; ortaklığın giderilmesini ilgilendiren İİK m.114 değişikliği de Kanunun 26. maddesi gereğince yayımı tarihinde, yani 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girmiştir.
Dolayısıyla devam eden ortaklığın giderilmesi davaları açısından “dava eski tarihli olduğu için eski kanun uygulanır” şeklinde bir değerlendirme doğru olmayacaktır.
Örneğin ortaklığın giderilmesi davası 2023 yılında açılmış, 2025 yılında satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş ve karar kesinleşmiş olsa dahi, 31 Temmuz 2026 itibarıyla henüz açık artırma ilanı yapılmamışsa, yeni sistem uygulanacaktır.
Çünkü kanun dava tarihini veya ortaklığın giderilmesi kararının kesinleşme tarihini değil, açık artırmanın ilan edilip edilmediğini esas almaktadır..
Satış Memurluğunda Açılmış Dosyalarda Durum Ne?
Aynı ölçüt satış memurluklarında hâlen açık bulunan dosyalar bakımından da geçerlidir.
Bir dosyanın satış memurluğunda açılmış olması tek başına eski hükümlerin uygulanacağı anlamına gelmez.
Kıymet takdiri yapılmış, bilirkişi raporu alınmış, hatta satış hazırlıkları önemli ölçüde tamamlanmış olabilir. Belirleyici husus, yürürlük tarihinden önce açık artırma ilanının yapılıp yapılmadığıdır.
Buna göre:
- 31 Temmuz 2026’dan önce açık artırma ilanı yapılmışsa: Eski hükümler uygulanmaya devam edecektir.
- 31 Temmuz 2026 itibarıyla açık artırma ilanı henüz yapılmamışsa: Şartları mevcut olduğu takdirde yeni mirasçılar arası birinci artırma sistemi uygulanacaktır.
Bu nedenle bugün devam eden satış dosyalarında ilk bakılması gereken husus, dosyanın açılış tarihi veya kıymet takdiri tarihi değil, satış ilanının tarihi olmalıdır.
Miras Taşınmazlarında Yeni Bir Dönem
12. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, ortaklığın giderilmesi hakkını ortadan kaldırmamaktadır. Mirasçılardan herhangi biri şartları varsa yine ortaklığın giderilmesini talep edebilecek ve mahkeme satış kararı verebilecektir.
Değişen esas olarak satışın sıralamasıdır.
Kanun artık üçüncü kişilere geçmeden önce malik mirasçılara bir fırsat tanımaktadır. Ancak bu fırsatı diğer mirasçıların zararına olacak şekilde düşük bedelli bir satın alma imkânına dönüştürmemekte; bunun için ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde 100’ünü esas almaktadır.
Mirasçılar taşınmazı bu bedel seviyesinde kendi aralarında satın alamazlarsa ikinci artırmada taşınmaz üçüncü kişilerin katılımına açılmakta ve genel ihale rejimine dönülmektedir.
Bu yönüyle yeni düzenleme, özellikle aileden miras kalan konut, tarla, zeytinlik, incirlik ve benzeri taşınmazların satışında önemli sonuçlar doğuracaktır. Ortaklığın giderilmesi süreci artık, kanundaki şartların bulunduğu miras taşınmazlarında, taşınmazın doğrudan üçüncü kişilere açıldığı bir satış süreci olmaktan çıkarak önce malik mirasçılara taşınmazı kendi aralarında satın alma fırsatı veren iki aşamalı bir satış modeline dönüşmüştür. Hak kaybına uğramamak adına sürecin mutlaka bir avukat ile yürütülmesi önem arz etmektedir. Değerli okurlarımızın bilgilerine sunulur. Saygılarımla…
Avukat Berkay TOPRAK
